Por Ana Luiza Tieghi — De São Paulo
Os dados mais recentes do setor de galpões logísticos e industriais no país, até o terceiro trimestre, mostram taxa média de vacância de 9,78%, de acordo com a consultoria Newmark. Foi a primeira vez que o resultado ficou abaixo de dois dígitos.
Para os próximos trimestres, no entanto, não é esperada uma redução contínua da ociosidade desses espaços. A Newmark projeta um mercado mais estável em 2023 e nos anos seguintes, porque as grandes companhias consumidoras de galpões já estão finalizando suas movimentações.
A pandemia aflorou o comércio eletrônico no país e, aliada ao período de juros baixos, botou todos os olhos no segmento de galpões logísticos. Varejistas tiveram que ampliar seu espaço de armazenamento e refinar a entrega, para tentar chegar mais rápido ao cliente. Esse movimento, porém, já se assentou, como mostra o resultado da Black Friday deste ano, com queda de 28% nas vendas, na comparação com 2021. Ainda assim, a Newmark ressalta que o comércio virtual havia crescido 27% em 2021.
“Agora estamos no vale, o setor de logística está se estabilizando para dar outra subida”, diz Schilis, da Fulwood
Entre meados de 2020 e setembro deste ano, a absorção média trimestral foi quase o triplo do registrado até 2019, mas o setor já colocou o pé no freio. A Newmark calcula o novo estoque em construção, para ser entregue nos próximos trimestres, em 1,6 milhão de metros quadrados, volume próximo da média histórica pré- pandemia.
Empresas do setor de galpões tentam manter o otimismo. A Fulwood, que tem mais de um milhão de metros quadrados em seu portfólio, dos quais 350 mil ficam em Extrema (MG), ainda prevê mais 220 mil metros quadrados para a região, que prosperou com o comércio eletrônico, e já começa a investir em cidades próximas, como Pouso Alegre.
Segundo o presidente da companhia, Gilson Schilis, a demanda por galpões em Extrema tem migrado para o setor industrial. A companhia deve fechar 2022 com 100 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) entregue e chegar a 233 mil em 2023, com projetos também em Betim (MG), Guarulhos (SP) e na rodovia Castelo Branco. Como explica Schilis, a diferença no volume se deve ao atraso na entrega do projeto na Castelo, inicialmente previsto para 2022.
Mesmo assim, o empresário diz ser necessário se manter otimista. “Estamos no vale, [o setor] está se estabilizando para dar outra subida”, afirma.
Para ele, a retomada do crescimento da indústria e das vendas depende das políticas que serão adotadas pelo novo governo, com o qual está apreensivo. “O Brasil está inserido em ambiente muito bom, se olhar o cenário internacional. Se fizermos a lição de casa e o país crescer, tende a ter nível industrial maior e aí o mercado vai surpreender”, afirma. “Tudo está baseado no sucesso das políticas econômicas que esse novo governo tem que trazer, temos que acreditar que vai”.
A Sort Investimentos gerencia cerca de R$ 5 bilhões em ativos de logística no país, 80% dos quais na região Sul, principalmente em torno da BR-101 e dos principais portos da região. Na visão de Renato Monteiro, fundador da companhia, é uma vantagem.
Ele analisa que a distribuição dos galpões no país ainda está “equivocada”, com predominância para o Sudeste e São Paulo - o Estado concentra mais da metade do estoque nacional. “O crescimento do ecommerce se acelerou, mas é pulverizado, tem demanda reprimida no Sul, Centro-Oeste e Nordeste”, afirma. Para ele, uma visão mais negativa sobre demanda e vacância faz sentido para quem trabalha com foco no Sudeste, mas não para as regiões de atuação da Sort.
O fato de concentrar seus ativos perto de portos também é visto como um seguro contra oscilações do mercado interno, principalmente do ecommerce.
Maximo Lima, sócio-fundador da gestora Hemisfério Sul Investimentos (HSI), já foi dono de um dos maiores portfólios logísticos do país, mas se desfez de tudo em 2012, em venda para a GLP. Sua empresa voltou a investir em galpões em 2018 e hoje acumula 1,5 milhão de metros quadrados. Está desenvolvendo outros 400 mil. Para tentar se diferenciar da oferta abundante, a HSI prefere espaços que fiquem a um raio de 30 quilômetros do centro de capitais. Do centro, e não das franjas, reforça o empresário.
“Tem algo particular do Brasil que é o motoboy, você vê motoboys no começo da Anhanguera e da Castelo”, afirma. Assim, os galpões conseguiriam replicar a velocidade da entrega da chamada “última milha”, que depende de espaços já no perímetro urbano, sem precisar estar tão inseridos nas cidades - e com custos menores.
Apesar do crescimento do setor logístico no país, que passou de 16 milhões de metros quadrados em 2014 para 30 milhões neste ano, conforme dados da Newmark, esse mercado não é necessariamente bom para o investidor, afirma Lima. O problema é o preço da locação em algumas das principais regiões.
“Em termos reais, o aluguel em Cajamar (SP), o mercado mais importante do Brasil, caiu desde que eu vendi os ativos em 2012, porque tem muita oferta”, afirma.
Schilis, da Fulwood, afirma que algumas áreas conseguiram ganhar preço nos últimos anos, como Extrema, onde já negociam a R$ 27 o metro quadrado, mas em outras, como Atibaia e Jundiaí, ambas em São Paulo, além de Cajamar, a oferta mais abundante impede o aumento dos valores.
Segundo a Newmark, no Estado de São Paulo o valor médio do metro quadrado locado ficou em R$ 21,77 no terceiro trimestre, alta de 3% ante o período anterior e de 13% em um ano.
