Com a evolução das cadeias de suprimento, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, pela descentralização dos estoques e pela busca por maior velocidade nas entregas, empresas passaram a olhar com mais profundidade para duas soluções principais: o modelo built to suit e os condomínios logísticos.
Mais do que escolher entre um ou outro, o ponto central é entender que ambos têm espaço no mercado, e que a melhor escolha depende do estágio, da complexidade e dos objetivos da operação.
Vamos conferir as características de cada modelo, suas aplicações e os critérios técnicos que devem orientar essa decisão.
O que é o modelo built to suit e como ele funciona
O built to suit (BTS) é um modelo no qual o imóvel é desenvolvido sob medida para atender às necessidades específicas de uma operação.
Nesse formato, o projeto é concebido a partir de variáveis logísticas reais, como fluxo de mercadorias, tipo de armazenagem, nível de automação e requisitos técnicos do negócio.
O built to suit vem se consolidando como uma alternativa relevante no mercado logístico justamente por permitir a máxima aderência entre o imóvel e a operação, reduzindo a necessidade de mudanças estruturais ao longo do tempo.
Esse modelo envolve:
Levantamento das necessidades da operação: o processo começa com o entendimento detalhado das demandas do cliente, considerando requisitos técnicos, operacionais e estratégicos do negócio
Definição da melhor solução imobiliária: a Fulwood realiza a prospecção e análise de áreas, identificando a localização mais adequada para o empreendimento, sempre alinhada às diretrizes logísticas do cliente
Estruturação da proposta: é elaborado um estudo completo de site selection, com as melhores alternativas disponíveis. Após a escolha, são formalizados os contratos para aquisição do terreno e início do desenvolvimento.
Desenvolvimento técnico do projeto: são elaborados os projetos executivos e legais, incluindo todas as aprovações junto aos órgãos competentes, garantindo conformidade regulatória e viabilidade da obra.
Construção, acompanhamento e entrega: a execução é acompanhada de perto, com participação do cliente ao longo das etapas. Ao final, são obtidas todas as licenças necessárias, assegurando que o imóvel esteja pronto para operação imediata
Esse formato tem ganhado força globalmente. Segundo relatório da JLL, consultoria global de inteligência imobiliária, projetos built to suit já representam uma parcela significativa dos novos desenvolvimentos logísticos em mercados maduros, especialmente na Europa e nos Estados Unidos, onde grandes operadores priorizam eficiência operacional e previsibilidade.
No Brasil, esse crescimento também é evidente. Segundo a consultoria Siila, a baixa taxa de vacância em galpões modernos localizados em regiões estratégicas tem impulsionado a demanda por soluções sob medida, especialmente para operações de grande porte.
O que caracteriza um condomínio logístico
Os condomínios logísticos são empreendimentos compostos por módulos padronizados, inseridos em uma estrutura compartilhada e planejada para atender múltiplos ocupantes.
Esse modelo se consolidou no Brasil como base da expansão do mercado logístico nas últimas décadas.
De acordo com dados da consultoria global de inteligência imobiliária CBRE, o estoque de galpões logísticos no país ultrapassa dezenas de milhões de metros quadrados, sendo a maior parte composta por condomínios logísticos de padrão moderno.
Esses empreendimentos oferecem uma série de benefícios estruturais, como:
- Infraestrutura completa já implantada
- Sistemas de segurança e controle de acesso
- Áreas comuns operacionais e administrativas
- Padrões construtivos modernos
- Flexibilidade de ocupação
De acordo com o relatório MarketBeat Industrial do terceiro trimestre de 2025, o mercado logístico brasileiro segue aquecido, com a absorção de 380,5 mil m² de novas áreas apenas no período, alcançando 1,18 milhão de m² no acumulado do ano.
Esse desempenho contribuiu para a redução da taxa de vacância nacional para 7,98%, sinalizando um cenário de maior equilíbrio entre oferta e demanda, especialmente considerando que a ocupação superou o volume de novas entregas, que somaram 201,9 mil m² no trimestre.
Entre os segmentos, o comércio, atacado e varejo lideraram a ocupação, com 200,6 mil m² locados, seguidos pelos operadores logísticos, com 116 mil m².
Esse movimento tem sido impulsionado principalmente por grandes empresas do varejo online e do setor farmacêutico, cujas operações exigem estruturas capazes de oferecer agilidade, flexibilidade e alta eficiência logística.
Built to suit e condomínio logístico: modelos complementares
Uma leitura mais madura do mercado mostra que não existe um modelo superior, existe o modelo mais adequado para cada tipo de operação.
Enquanto o built to suit entrega customização máxima e eficiência direcionada, os condomínios logísticos oferecem padronização inteligente, escala e rapidez.
Essa complementaridade é essencial para entender o papel de cada solução.
Vantagens operacionais do built to suit
O modelo built to suit se destaca especialmente em operações que exigem alto grau de especialização, controle de processos e eficiência contínua. Isso ocorre porque o empreendimento é concebido a partir das necessidades reais da operação, permitindo que decisões críticas, como layout, dimensionamento e infraestrutura, sejam tomadas com base em dados logísticos e projeções de demanda.
Diferentemente de estruturas padronizadas, o BTS possibilita a criação de um ambiente totalmente aderente ao fluxo operacional, o que impacta diretamente indicadores como produtividade, tempo de processamento, acuracidade de estoque e custo por operação.
Entre os principais benefícios estão:
- Customização total do layout logístico
O projeto é desenvolvido considerando variáveis como tipo de armazenagem (porta-paletes, flow rack, drive-in), giro de estoque, perfil de carga e estratégia de separação de pedidos. Isso permite definir posições de docas, áreas de staging, zonas de picking e expedição de forma otimizada, reduzindo gargalos e melhorando o desempenho operacional.
- Adequação a processos específicos
O BTS permite estruturar operações com requisitos técnicos específicos, como fluxos contínuos de cross-docking, áreas climatizadas para produtos sensíveis, ambientes controlados para indústria farmacêutica ou alimentícia, além de layouts dedicados a sistemas de separação automatizados de pedidos de alta performance.
- Possibilidade de integração com sistemas automatizados
A concepção do projeto já considera a implementação de tecnologias como esteiras transportadoras, sorters, sistemas AS/RS (Automated Storage and Retrieval Systems), shuttle systems e robótica logística. Isso evita adaptações futuras complexas e garante melhor aproveitamento do investimento em automação.
- Otimização de fluxos internos
A definição estratégica de acessos, docas, circulação de empilhadeiras e rotas de movimentação interna reduz interferências operacionais, melhora a segurança e aumenta a velocidade dos processos. Fluxos bem planejados diminuem o tempo de ciclo e elevam a eficiência geral da operação.
- Redução de movimentações desnecessárias
Com o layout desenhado sob medida, há menor necessidade de deslocamentos redundantes, o que reduz consumo de energia, desgaste de equipamentos e tempo operacional. Isso também contribui para maior ergonomia e segurança dos colaboradores.
Além desses pontos, o built to suit permite um dimensionamento mais preciso da infraestrutura, como pé-direito, capacidade de piso, número de docas e pátio de manobra, garantindo que o galpão esteja preparado tanto para a operação atual quanto para futuras expansões. O resultado é uma operação mais eficiente, escalável e alinhada às melhores práticas logísticas globais.
Estudos da Deloitte sobre operações industriais e supply chain indicam que ambientes projetados com base em eficiência operacional, incluindo layout, integração tecnológica e fluxo logístico, podem gerar ganhos de produtividade entre 10% e 20%, dependendo do nível de maturidade da operação. Esse princípio é diretamente aplicado ao modelo built to suit, no qual o imóvel é concebido a partir das necessidades específicas da operação.
Outro ponto importante é a previsibilidade financeira. Como o investimento é realizado pelo desenvolvedor, o cliente evita imobilizar capital, transformando um investimento em ativo fixo em despesa operacional.
Além disso, o modelo built to suit permite incorporar tecnologias e práticas sustentáveis desde a fase de concepção do projeto, garantindo que o ativo já nasça alinhado às diretrizes ESG, um fator cada vez mais relevante para empresas e investidores.
Isso inclui desde soluções de eficiência energética, como sistemas de iluminação natural e uso de fontes renováveis, até estratégias de gestão hídrica, reaproveitamento de recursos e escolha de materiais com menor impacto ambiental.
Como o projeto é desenvolvido de forma personalizada, também é possível integrar tecnologias voltadas à redução de emissões, otimização do consumo de energia e maior controle operacional por meio de automação e monitoramento em tempo real.
Esse nível de planejamento contribui não apenas para a sustentabilidade ambiental, mas também para a eficiência econômica da operação, reduzindo custos ao longo do tempo e aumentando a vida útil do empreendimento.
Ao mesmo tempo, empresas passam a operar em instalações mais modernas, seguras e aderentes às melhores práticas globais, fortalecendo sua reputação e competitividade em um mercado cada vez mais orientado por critérios ambientais e de governança.
Vantagens estratégicas dos condomínios logísticos
Os condomínios logísticos desempenham um papel fundamental no ecossistema logístico, especialmente pela sua versatilidade.
Eles são particularmente eficientes para empresas que buscam agilidade, flexibilidade e escalabilidade.
Entre os principais benefícios estão:
- Rapidez na ocupação, com ativos prontos ou em fase avançada de construção
- Flexibilidade contratual, permitindo ajustes conforme a operação evolui
- Redução da complexidade inicial, sem necessidade de desenvolvimento do projeto
- Compartilhamento de infraestrutura, reduzindo custos indiretos
- Localização estratégica em regiões consolidadas
Segundo a CBRE, a taxa de absorção de condomínios logísticos continua elevada no Brasil, especialmente em regiões próximas a grandes centros urbanos, impulsionada por empresas de e-commerce, varejo e operadores logísticos.
Outro fator relevante é a possibilidade de expansão modular. Empresas podem iniciar com um espaço menor e expandir conforme a demanda cresce, sem necessidade de mudança de localização.
Além disso, a padronização construtiva dos condomínios modernos já atende a grande parte das operações logísticas, com pé-direito elevado, docas eficientes e infraestrutura adequada para diferentes tipos de uso.
A evolução do mercado e a convivência entre os modelos
O crescimento paralelo do built to suit e dos condomínios logísticos indica que o mercado não está substituindo um modelo pelo outro, mas evoluindo para um cenário mais sofisticado e estratégico
De acordo com a JLL, o aumento da complexidade das operações logísticas tem levado empresas a adotarem estratégias híbridas, combinando diferentes tipos de ativos ao longo da cadeia de suprimentos
Exemplos dessa abordagem incluem:
- Centros de distribuição principais estruturados em modelo built to suit
- Operações regionais, urbanas ou de last mile instaladas em condomínios logísticos
Essa combinação permite às empresas equilibrar eficiência operacional, flexibilidade e otimização de custos, adaptando cada tipo de ativo à função mais adequada na operação
Como escolher o modelo ideal: critérios técnicos
A decisão entre built to suit e condomínio logístico deve ser baseada em uma análise estruturada da operação.
Alguns fatores são determinantes:
- Complexidade operacional
Operações com processos específicos, alto nível de automação ou exigências técnicas tendem a se beneficiar do BTS.
Já operações mais padronizadas se adaptam bem aos condomínios.
- Cenário de longo prazo
Projetos built to suit fazem mais sentido quando há previsibilidade de longo prazo.
Condomínios são mais adequados para operações com maior necessidade de flexibilidade.
- Localização
A disponibilidade de terrenos e a presença de condomínios logísticos variam por região.
Em áreas com baixa oferta, o BTS pode ser a melhor solução.
- Estratégia financeira
Empresas que buscam preservar capital e evitar investimentos diretos tendem a se beneficiar do modelo built to suit.
Por outro lado, o condomínio oferece menor compromisso de longo prazo.
- Escalabilidade
Condomínios logísticos permitem expansão gradual.
Já o BTS permite projetar crescimento desde o início.
Como a Fulwood será sua parceira na escolha e desenvolvimento do projeto
Diante de um mercado cada vez mais complexo, contar com um parceiro especializado é essencial para tomar a melhor decisão.
A Fulwood atua tanto no desenvolvimento de projetos built to suit quanto na oferta de condomínios logísticos, o que permite uma abordagem consultiva e imparcial.
Mais do que oferecer um produto, trabalhamos na definição da solução mais adequada para cada operação.
Entre nossos diferenciais estão:
- Análise estratégica da operação do cliente
- Identificação das melhores localizações logísticas
- Desenvolvimento de projetos sob medida
- Oferta de ativos em condomínios logísticos modernos
- Estruturação financeira eficiente
Essa capacidade de atuar nos dois modelos permite que a Fulwood acompanhe empresas em diferentes momentos de crescimento, oferecendo soluções que evoluem com a operação.
Com essa avaliação, vimos que a decisão entre built to suit e condomínio logístico não deve ser encarada como uma escolha excludente.
Os dois modelos são consolidados, eficientes e amplamente utilizados por empresas de diferentes setores.
O built to suit se destaca pela personalização e eficiência direcionada.
Já o condomínio logístico oferece flexibilidade, agilidade e escalabilidade.
O mais importante é entender qual modelo está mais alinhado com os objetivos da sua operação. E, principalmente, contar com um parceiro capaz de traduzir essa necessidade em um projeto eficiente, viável e preparado para o futuro.